来源：朱罗纪

【资料图】

总结5月的市场，看看6月做点什么。

01

看5月的房地产，核心关键词依旧是“跌”，二手房和新房的成交量都在转头跌。人们担忧，市场复苏的持续性似乎按下了暂停键。

二手房，在住房参考价与银行贷款脱钩一个多月后，深圳二手房成交量不涨反跌。当初放开的时候，很多人还挺怕的，怕房价涨上去。

中介数据显示，5月深圳二手房的过户量为2788套，环比下降13%，连续第2个月下跌。显示这个复苏的势头，开始疲弱。

成交量下跌的同时，挂盘量在上升。截至5月底，深圳在售房源达到40152套，环比上涨3%。

价格也跌，5月全市超9成片区挂牌价下跌，但对于促成成交的刺激效果不明显，最终的成交量仅占挂盘量的6.9%。

整体上就是很不好看，但我下面说的可不是给读者们打气：市场数据其实比个人体感要好，而且好得还不少。我们原本判断的市场“弱复苏”，依然没有任何改变。不管这个复苏是“W型”走势，还是“K型”走势，还是“L型”走势，总之，比去年最坏的时候还是好。

5月深圳的二手成交虽然疲弱下来，但是还是过去2年里的第三高点，同比去年5月还是上升了2成。累计来看前5月，就更加明白易懂。1-5月，深圳二手过户量为13829套，同比上涨79%。

这个总量上升还是不错的，读者们觉得“不及预期”，主要因为一是我们太渴望市场赶紧回到“交投两旺”的时代了——二手房最好能够赶紧回到月均5000套的枯荣线上方。二则是，整体经济、就业率不好，希望房地产能够再度成为拉动经济的引擎。

不太现实，市场的复苏就是会这么温吞吞的走下去。同样半杯水，看你怎么看。

02

同样的特征，在新房市场也是如此。

5月新房供应量增加，成交量下降。新房新增预售5270套，环比上涨7.6%。但新房网签量为2787套，环比下跌了20%。和去年同期相比，上升了48.5%。累计来看，今年1-5月新房网签量为13060套，同比下降了0.4%，微跌。

单独看这个，似乎可以说，新盘很不行，还是要救。但是，先前的文章里讲过了，今年有个特殊情况，有1万套人才房拿出来卖了，这个数据没有计算进来。如果再加上可售人才房卖掉的6561套，1-5月新房累计成交了19621套，同比上涨50%。

所以，结论是，前五月，深圳的房地产市场：一个是二手房成交上升了8成，一个是新房成交上升了5成。

放到全国来看，依据克尔瑞数据，5月，TOP100房企实现销售操盘金额4853.6亿元，环比下降14.3%，但在这个情况下，仍优于去年同期，同比增长6.7%。累计业绩来看，1-5月百强房企实现销售操盘金额25352.8亿元，同比增长9.1%。

一城与全局，都差不多。

另外要说的一点，新房市场受楼盘结构影响太明显。比如5月的清淡，考察推盘结构也能看出来一些端倪。5月卖的不好，因为新盘主要是“刚需盘”，并且很少“网红盘”。

11个新开盘的项目里，卖的最好的是位于碧海的越秀潮樾府和位于蛇口的四海臻邸，首日去化率分别为96%、60%，但是，较高去化率都是建立在推盘量少的基础上——两盘推盘量分别只有178套、120套。是以，说明性不够。整体看，都卖得不咋好。一是刚需盘本身供应量充分，二是受人才房冲击大，淡市之下，没有任何好的营销手段，只能是降价。降得多就卖得多。起不来，是因为降得不够多。

当然，你不能指望着开发商、房东把价格一步降到位，甚至是直接给你降到人才房的价格去。这也要取决于对方是不是急用钱，选不选择断臂，否则，谁也不会打骨折价给你。市场本来就是需要一步一步试探着，来形成新的均衡的。

03

6月会是一个“网红盘”集中爆发的月份，也是上半年最值得期待的月份。

统计看，6月深圳有多达18个住宅盘计划入市，其中像海德园A区、深业云海湾、招商壹湾臻邸、金地环湾城、鸿荣源珈誉府这些网红盘都很值得重点关注。

目前看，最快的是已经拿证的海德园A区，即将开盘。均价同样是12.6万/平，备案了237套，以89平小户型为主。尽管今年以来网红盘销售走低，但是考虑这个盘推售的户型小、总价比去年为低，预计还是会需要积分，并且会日光。

前海6月有两个盘计划入市，桂湾的深业云海湾和前湾的招商壹湾臻邸。前者此次预计要推918套建面约106-183平的3-4房，毛坯限价9.2万/平。后者预计会推646套建面约98-155平的3-4房，毛坯限价10.7万/平。两者之间存在1.5万/平的差价，关于这两个盘的细节信息，我在小红书发过详细的数据对比：《前海买房，选云海湾还是壹湾臻邸？》需要的可以去看看。

再一个市场关注度很高的项目是福田金地环湾城，这是迄今为止最高端、投资额最大的一个项目——预计投资额将超过250亿，定位将是一个类似“天元”一样顶级豪宅的存在，项目是一个百万平米级的综合体，包含住宅、公寓、写字楼、购物中心、酒店等业态，距离7号线沙尾站很近。已在4月19日引进新加坡高端酒店品牌嘉佩乐酒店，高端站位已经形成。

据市场信息，环湾城将首发推出6栋120-270平米的大户型住宅，还有约164-280平米3-5房的大户型公寓。相比于海德园的主力90平米以下，这个项目形成了差异化竞争，能够给到改善型买家更多的选择。

沙井鸿荣源珈誉府也是近期话题度很高的项目，昨天宝安公布了今年秋季各大公办学校的招生范围，珈誉府的小学和中学学区均在深外宝安学校的招生范围内。

这个体量达到248万平的超级综合体配套很好，除了离地铁近，综合体内还会配建超50万平的商业。项目首批将推2280套建面约76-181平的3-5房，货量充足。价格参考万丰海岸城的5.75万/平，但是预计在今年这个市况下，低开的可能性很高。

总之，市场的“磨底”形态不会在一时半会儿结束，即便是有政策支持，恢复性好一些，也很难再彻底逆转。

面对这样的市场不确定，我们依然要提醒，一个成熟的市场参与者，应该学会心平气和的面对市场波动。市场就是这样，永远处在波动之中，永远都有人赢也有人输。每一次调整都在证明，将自己的决策押注在政策之上，不是一个明智的做法。这要求个人，为自己的决策设定好纪律与红线，给自己一个更大的“安全垫”。

这个时候（以及任何时候），我们的想法和操作都应该是：回归自身，把握当下。改变不了，就看着，让子弹飞一会儿，想自己，把自己的事儿倒腾明白。如果是需要买房子，那就继续买；如果是需要卖房子，那还是照旧继续卖。